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剛結束的北京春季房展紅紅火火,其中有個相當特殊的展區吸引了不少媒體和百姓的眼球。主辦方向《環球時報》記者透露,從4月10日到12日,70多家美國各地建築商和房地產商組成的“售房團”吸引了7000多人次參觀。

約500位到場的中國人表示有意向在美國購置或投資房產。據悉,這是美國地產商第一次大規模主動來華推銷房子。加上前一陣被炒得火熱的赴美購房團,美國房與中國人的距離似乎一下被拉近了。然而,中國人買美國房子真的現實嗎?

  美國房價“觸底”了嗎?

  自2001年起,美國房價一路飆升。次貸危機爆發後,自2008年下半年開始,美國房地產市場上出現了大批名為“foreclose”(銀行拍賣房) 的“便宜貨”。廣告中,猛打4至7折的拍賣房比比皆是。美籍華人唐冠軍在洛杉磯從事房地產生意。他對《環球時報》記者說,自去年以來,次貸危機的確使美國房價下降了許多。各地下降的幅度不一,在房價較高的加州,跌幅已達20%至30%。

  本次來華參展的美國房地產投資商Emerick Group副總裁Rob Emerick對《環球時報》表示,中國人對在美國購置住宅地產的興趣在增加。在金融危機形勢下,市場給了少部分有特定需求的中國人一些不錯的機會。那麼,美國的房價現在真的“觸底”了嗎?

  《華爾街日報》近日報道,“美國房價仍有下行空間”。文章稱,即便是現在,美國的整體房價也隻是回落到2003年底的水平。要找到泡沫開始前的房價,必須回溯到2000年左右,當時整體房價比現在低了1/3。

  為此,《環球時報》記者采訪了日本學者、清華大學?野村綜研中國研究中心的鬆野豐先生。他笑著反問道:“美國的房價便宜嗎?”他說,上世紀80年代日本經濟出現巨大泡沫,一些財閥甚至購買了“洛克菲勒”中心,結果美國IT泡沫破滅後,很多日本公司在美的地產投資虧了錢。目前日本人對美國房子的興趣很一般,買房的多是被日本公司派到那裡工作的。日本留學生通常學成後就返回日本,基本不在美國本土買房。

  一位在美居住多年的華人表示,即使在金融危機背景下,美國的房屋也沒到需要傾銷的地步,更沒多到需要到海外尋找市場的程度。近日,華盛頓地區一家免費的華文小報傳出消息:在該報上刊登廣告的客戶有所下降。暫時流失的客戶主要是中餐館。房地產代理人、房貸經紀人的廣告並沒減少。廣告分析人士認為,這說明房地產業的經營狀況是穩定的。華裔房地產代理人劉偉敏對記者說,自去年9月以來,房屋的銷售價格確實出現了滑落。但好地段、好學區、好套型的住房幾乎沒降價。這種降價隻能說明原來不合理的漲價開始回歸正常,無法說明房地產業本身出現了蕭條。對於目前中國國內對美國房的關注熱情,有加州華人笑稱,美國人期盼中國人成為幫他們的房地產業解套的“解放軍”呢。

  唐冠軍認為,現在美國房市是有人歡喜有人愁:手裡有錢的人能用較少的錢買到更好的房子;那些付不起房貸的人隻能看著銀行把房屋收回。如果有足夠的錢,現在不妨就出手購房。如果手頭緊,不妨再等一等。

  買房“送”綠卡是真的嗎?

  據本報記者了解,看好中國市場的美國投資商都有明確的策略,認為房子、綠卡與教育可三位一體整合起來營銷。也就是以購置地產為依托,通過提供增值服務來吸引富有的中國家庭。這部分人群的目標通常很明確。有些中國人會細致到一定要去某個州的某個區域,因為那裡有他們看上的中學或理想的大學。另外,美國地產商也在開發對商業地產有興趣的中國人,通過購買擁有地產的美國中小公司、商業鋪位等,配套提供相關的投資移民業務。

  對於在美國買房,近期很流行的一種宣傳是“購房可以順帶拿綠卡、辦移民”。這次來北京參展的一位美國房地產投資商在接受《環球時報》記者采訪時就介紹說,理論上,有50萬美元就可以通過投資購買美國房,並可以去申請EB-5投資移民綠卡,但最終還要落實到美國移民局等有關部門是否批準。

  事實上,對於想在美國購置房產的中國公民來說,擁有50萬美元以上的合法收入是買房與投資移民一起辦理的前提。然而,雖然有實力掏出50萬美元的人不在少數,但中國公民到美國投資買房絕不是“不差錢”一句話就能搞定的,他們還必須面對美國移民法和國土安全法的相關規定。已有移民律師呼籲,買房是商業行為,移民辦理由美國政府管理,美國有完善的法律製度,不要輕信“購房辦綠卡”之說。

  美國駐華大使館的NicholasJ.C.Snyder先生在接受《環球時報》采訪時證實,美國的投資移民申請,申請者除了擁有合法財產證明,還需要得到美國國土安全部的審核與批準。關於中國人赴美買房子問題,他善意地提醒說,“在美國購置房產存在很多相關的法律問題。值得注意的是,購置美國房產並不附帶著購買者在美國居住、工作或者學習的權利。為了保護自身的利益,赴美中國人應當熟悉美國在這方面的法律法規。”他建議有興趣的中國人訪問美國駐華使館和美國國務院網站,以了解更多關於簽證的信息。

  到美國“炒房”要三思

  中國人一向對不動產投資情有獨鐘。但到美國“炒房”可是需要三思而後行。在美國,買房是件大事,更是件非常復雜的事。價格、位置、社區、買賣時機及交易程序都是學問。在加州州立大學任教的馬女士說,她為在洛杉磯附近購買到一棟滿意的房屋已奔波了半年,一直沒能如願。質量好、地段好、價格又合理的房子,總會有好幾個人同時競價。

  記者的朋友方先生在斯坦福大學附近工作。去年8月,他在灣區(Irvine)買了一套兩層的 Townhouse(聯排別墅),當時售價60萬美元。金融危機爆發後,加州平均房價下降不少,但他所在的地區降幅並不高,也沒人急著要賣房,原因就是該地區擁有灣區最好的高中,社區環境也很好,大部分住戶是中產階級。

  至於說到教育投資,美國人的名校情結恐怕比中國人濃。馬裡蘭州蒙哥馬利郡擁有多所美國排名前100位的高中。這些學校周圍的房屋價格從未降過,包括租金。那裡的地產代理商說,這些區域的房屋自去年9月以來未曾看到降價。

  在談到中國人對美國房產的熱情時,美國印第安納州房地產經紀人湯姆說,來美購房應注意以下幾點:

  一、如果購房是出於投資的目的,這並非是一個好選擇。在美國這樣一個成熟的資本主義體系裡,期望房產投資的回報率長期高於市場平均值,是不太現實的。如果堅持投資房地產,每月的租金收入要足夠支付房產的所有開支,這包括貸款利率、過戶手續費、房產稅、其他雜費、房產空置率、維修費用以及該處房產對房主所得稅的影響等等。

  二、不管購房是投資還是自住,都應該注意避免隻圖便宜而匆忙購房。目前價格較便宜的房屋是由銀行拍賣的房屋以及老舊房屋,質量較差,不投入巨額費用裝修就無法居住。美國政府對房屋的使用年限有嚴格規定,房屋每年有折舊率。如果買了舊屋,購房者最後不得不為舊屋翻修,投入的錢跟購房的錢差不了多少。

  三、美國房價下跌幅度較大的地區大都比較偏遠,或治安和環境較差。好的社區房價下跌幅度不大。

  四、買房不易養房更難。在美國購房需要每年交付不菲的房產稅,地段越好的房屋地稅越高,金額占房價總值的1%至6%不等。例如在洛杉磯某個富人區,一幢180多萬美元的住房,每年要交付的地產稅是兩萬多。此外,在有些州,當地政府每年都會來給房屋重新估價,然後根據估價調整地稅。如果去年買來的房屋是 50萬美元,但政府今年估價是60萬美元,房主就得根據新的估價付更多地稅。

  五、如果購買小區集中管理的住房,每個月還要繳納物業管理費。比如在洛杉磯一個中產階級小區,每月的物業管理費大約在150美元左右。

  如果中國人買了美國房,自己並不住,轉租給其他人,那社區就很重要了。買了便宜房,但社區都是還不起錢的窮人。他們“租”了之後,可能會不按時支付租金,一些人甚至強行“白住”。所以,如果在美國沒朋友幫忙,就要請中介幫忙。通常房子的賣方也會請中介協調,傭金是成交額的6%。買方與賣方的中介各分得 3%。

  如果買了房子,因種種原因不到3年就得賣。那麼,出售又會是件令人頭疼的事。這個房子必須3年內上漲至少6%才算保值,因為中介手續費就是6%了。記者的朋友金先生在西雅圖做工程師,2007年底買了一棟總價40萬美元的房子,2008年,他被派回中國工作。臨行前,車子、家具都處理掉了,唯獨這個最大的家夥賣不掉,除非以低於購買價出售。金先生最終決定把房子租出去,雖然實際收到的租金比支付銀行的月供還少幾百美元,但也無可奈何。

  有人說,對不明真相的中國人來說,與其說美國房產是一塊人人爭食的蛋糕,不如說是一口看不見底的深井。
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